2025年11月，几个影响楼市行情与房价走势的重要因素：

降准OR降息？

央行近期再度表态将运用货币政策工具稳定市场，但由于近几年此类表态过于频繁，市场对此反应较为平淡。

市场判断2025年度内央行降准操作的概率会远大于降息，可能会于本月或者12月进行降准操作，而LPR会维持当前水平，因此，对于楼市与房价而言，产生的“积极作用”会较弱。

同时，市场预测2026年度内央行降息的操作空间仅20-30个基点，预示着2026年度内如果没有其它方面的“重磅级”政策支撑，中小城市的房价回暖的压力仍会较大。

房地产税

近期各平台充斥着房地产税的声音与讨论，源于财政部原部长楼继伟在2025年11月财新峰会上透露，房地产税立法已完成，税基评估等核心难点基本解决，但因当前房地产市场仍处下行周期，全面推行时机仍需审慎考虑。‌‌

如果楼市与房价的回暖仍是重要的目标，那么，这个时候发布房地产税的消息是不合适的，不要怀疑房地产税对房价的杀伤力------我们知道，2023年楼市有了回暖的积极表现的时候，同样是楼继伟抛出了征收房地产税的声音，然后的楼市行情与房价走向的下跌我们正亲身经历着。

几个问题：

1）房地产税会不会征？这个问题市场已经有共识------极大概率会征，征房地产税的目的是替代土地财政，解决地方收入与支出的问题，没有其它可替代更好的方式。

2）房地产税何时会征？正如楼继伟的表态------当前房地产市场仍处下行周期，全面推行时机仍需审慎考虑。如果楼市回暖，将会成为推进房地产税的契机。但如果地方财政的问题被放大到难以为继的地步，不排除就算房地产市场仍在下行，也会逐步推进房地产税。其实，房地产税不推出，中小城市的楼市行情的探底也难真正完成。

3）房地产税的征税范围？当前市场的共识是房地产税主要针对的是多套房，对首套房免征。但我们需要明白------如果目标是运用房地产税完全替代土地财政，不普遍化征税是无法实现的，因此，长远的未来，不能完全排除首套房也会被纳入房地产税的征税范围内。

4）房地产税的税率会是多少？国际普遍标准是0.5％起，目前国内的标准是上海（0.4-0.6％）、重庆（0.5％），未来大概率会按此标准征税。当然，税率标准也一定会考虑到掏空6个钱包购买房产的家庭的承受力。


房价数据

数据显示，10月份全国楼市延续调整态势，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降态势，但核心城市表现出较强市场韧性，一线城市二手房价格降幅收窄，政策支持下商品房销售、去库存及房企资金面也均出现积极变化。

重点：

1）各线城市的新房房价数据仍在下跌，包括一线城市，除上海房价之外，其它一线城市的房价同样下行。二线城市房价下跌幅度有所收缩，三线持平。

2）各线城市的二手房房价同样下跌，部分城市的房价跌幅在收缩，但部分城市的二手房房价跌幅仍有放大的表现。

楼市政策面

楼市政策面仍在进一步宽松，预计会有更多的宽松政策发布，对于中小城市而言，宽松政策是支撑楼市行情与房价走势最重要的因素。

但持续发布的宽松政策导致市场参与者们的敏感性有所下降，市场对宽松政策的关注度也有所降低。对于中小城市而言，房地产税的声音可能会掩盖掉部分宽松政策带来的刺激效果，为实现楼市与房价回暖的目标，需依赖于“冲击灵魂型的宽松刺激政策发布”。

当然，也有乐观积极的一面：包抱多个国外机构均预测国内的楼市与房价将会在2026年见底反弹，加上近期的CPI数据有了回升的表现，我们在面对当前是不乐观的楼市数据与行情表现的时候，也可抱乐观一点的心态去拥抱未来。