房地产税出台的主要目的是为了替代土地收入，能不能实现呢？也许这已经被寄托了希望的地方收入来源的新税种，却并不能轻松实现所谓的“替代土地收入”的目标，存在几个问题：

一、与靖江土地市场带来的收入相比，房地产税收入是“小菜”。今年靖江已经出现了2个“新地王”，两块地的收入已经接近10亿。

房地产税要实现10亿的收入，并不轻松。简单计算一下：拟靖江有十万套住房符合房地产税征税条件，每年每套征税1万元，那么，一年产生的税入也仅十亿元。

请注意：10万套税源将会是未来靖江可被征税的房产的极限，实际上是远远达不到的。

为了平稳楼市的发展，也为了平衡普通民众的心态，房地产税开征的初期是需要提供免税空间的。免税的方式可能会是首套房，也可能会对家庭成员按人均面积免征。如果免征额为30平米，那么，一个家庭正常可以免税90-150平米，大部分一套房的家庭拥有者都将会免税的。如果执行此免税方案，那么，靖江还有多少房产会被计入征税范围？肯定不会有10万套。

另一方面，一套房一年征税一万，相对一套价值百万的房产而言，可能并不高。但是，对于靖江普通家庭的收入而言，又不低了。一个普通家庭一年的收入也就十来万，接近于十分之一。加上当前靖江租房市场不紧气，租金收益低、空置率高，很多人是背负着银行的高利率房贷实现的改善或者投资购房，如果出现二套房或者多套房需要被征如此高的税额的话，那么，投资者唯一能做的就是抛售。

而要命的是：房地产税要完全替代土地财政，需要大范围、较高的税率征收才能实现。

二、想要剪到更多的羊毛，必须要先养好羊。房地产税收入稳定的前提是楼市的稳定，在实现楼市的稳定前提下，如何推进房地产税？这是个有挑战的难题。

当前，支撑靖江楼市的并不仅仅是刚需购房，改善型与投资购房的比重同样较高。不少新楼盘的销售量近半来源于改善与投资性购房，这些房产对房地产税非常敏感，如果市场的风向有变，那么，靖江二手房市场的将会出现大量的抛售房源。

当靖江二手房市场出现大量抛售的现房，为尽快脱手，避免被征税，价格竞争将会产生，房价下跌的趋势很容易出现。传导到新房市场，也将会进一步影响到靖江新楼盘的销售。这个局面之下，整个靖江楼市巨大的风险将会表现出来。而这些，并不是推出房地产税的初衷。

三、房地产税启动，将会影响到土地市场。启动房地产税之后，楼市的发展空间将会受到影响，购房者的购房心态也将会发生转变，最终也将会影响到开发商开发项目的信心。

因此，房地产税给靖江楼市带来了极大的风险。但为了“可持续发展”，推进房地产税已经不可能中断。但是，推进的速度会非常的慢，并且，需要配合宽松的货币环境，才能避免楼市大幅降温。

短期内，靖江仍会依赖于土地财政，而不是房地产税。长期而言，农村宅地、小产权房全面不动产登记之后，税源充裕的局面之下，才有可能实现替代的目标。

还有一个重要的前提，要避免那些在征税范围内的房产抛售掉。如何实现？除了持续的货币贬值，保障房价继续上涨，让投资者有利可图之外，实在想不到还有什么其它办法。至于什么限售政策，并不能成为解决问题的根本。
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总之，房地产税带来的是这个行业的变革，未来的靖江楼市将会是一个有挑战与风险的市场。我们要做的是：对接下来的货币贬值带来的楼市及房价的继续回暖保持一份冷静。

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