曾经风光无限的宇宙三大房企或迎来集体谢幕：继某大、碧某园之后，某科传出董事长失联的消息。

我们这些吃瓜群众只能“惊诧莫名”于短短几年内“宇宙三大房企由兴转衰之快速”。当然，经历过“九年义务教育”的我们都具备一些“总结”能力，简单来捋一捋：

1、房地产行业“二十多年的黄金期”内，房企们的发展过度野蛮，对资金面与资金链的掌控过于懈怠，躺着赚钱让开发商们都“心太大”，开发项目主要通过各种模式的融资完成，高负债率意味着但凡有风吹草动，都会万劫不复------这是宇宙大房企迎来谢幕的根源；

2、推手是“三道红线”的发布，虽很多吃瓜群众到现在才体会到这“三道红线”的威力；

3、当然，发布“三道红线”是必要的，主要目的是抑制房企们的野蛮行为与心态，降低房地产行业的风险。但事与愿为，领导层的决策与协办机构（银行）步调并不一致，银行们对房企资金面的过度收缩，让楼市一度有“硬着陆”的风险（也有所谓专家认为当前的形势一些尽在掌控。但可以肯定的一点是，房地产行业当前的局面并不符合当时的场景设定，前期一直鼓吹房地产税的某位高层近期已承认这一点）；

4、“三道红线”限制了开发商的融资，缺钱的开发商们只能通过降价销售，除了成功实现前几年的“降房价”目标之外，购房者们也收获到了“房价不会涨不跌”的教训。房价疯狂的阶段，产生的大量投资型购房成为当前二手房市场抛售的主力军，也是二手房价已持续下跌41个月的主要原因。同时，少部分城市的房价下跌幅度较大，与高点相比几近“腰斩”，很多城市已跌回10年前。

5、当人口发展数据表现不佳的时候，市场参与者们突然意识到房地产行业的“黄金阶段”之后，根本不存在所谓的“白银”或者“青铜”阶段。除部分一、二、三线城市，大部分中小城市不仅面临着人口流失的问题，同时还存在房地产市场已趋于饱和的问题。

6、救市前期有些拖沓，宏观认为美元会2024年就会开启降息通道，成为救楼市最佳时间节点，但美元硬是拖到2025年年尾。同时，楼市管理层一度以为简单出台一些宽松政策，必能力挽狂澜，甚至在2023年疫情刚结束，楼市行情初现回暖（数据短暂出现大幅回升的情况）的时候再提“推进房地产税”，带来的结果是二手房抛售心态大幅增强，反弹行情快速结束，重新回归下行通道之中，并加剧了二手房市场的压力。

7、当前的情况是，某大已经完全谢幕，某桂园在收尾，某科还在挣扎。房地产行业已迎来新阶段，未来的房企主要以央企为主、小型民企为辅。房地产行业的发展格局的变化，预示着已不再具备“宇宙”级房企产生的条件。

8、如果借鉴国外的经验，楼市与房价的调整周期都会较长。但我们可能会是意外，可心态乐观认为不久的未来就能迎来回稳与回暖------货币政策、人口政策将会是楼市与房价回稳的主要因素，美元的降息意味着人民币的降息的操作空间增大，同时，人口发展已受重视，未来人口政策会加码。