2019年的楼市走势，出乎了很多人意料之外：1月份的楼市还表现得凉凉；2月份春节之后，楼市便开始有回暖的表现；3月份的楼市不断升温；4月份，靖江楼市6百多套新房成交量的数据惊起了波澜；到了5月份，部分城市的楼市已经是“炙热”状态。

离靖江不远的苏州，近两个月的表现最突出：新房成交量全面上升，买房居然要靠“关系”（似曾相识？靖江以前也是这样的，现在部分热门楼盘也用出了这样的销售手段）；二手房成交量继续上升，4月环比增长99.0%；土地市场更是热火朝天，在苏州今年的土地出让中，苏州已经三次三日揽金百亿。之所以土地市场这么热，热衷于拿地的开发商表示：对苏州市场抱有坚定的信心。

支撑起楼市回暖与升温最主要的因素正是信心与预期。当前，楼市参与者们的信心增强是普遍现象。购房的积极心态推高着楼市的温度，是成交量上升与房价上涨的基本条件，而购房的积极性正是来源于对楼市的信心及良好的预期。

那么，信心与预期是从何来的？一个是宽松的货币环境；另一个是前期楼市降温，部分城市迫不及待宽松楼市政策的表现。

宽松的货币环境大家可以从不断的降准动作中感受得到。楼市降温之后，部分城市过于急迫松绑调控政策，证明经济面仍对房地产行业过于依赖。这种局面之下，开发商与购房者们都重新拾回对楼市的信心是理所当然的。

当然，楼市过热之后，调控政策会出台或加码，这也是大家已经习惯的节奏。苏州前日已经加码了限售政策：重点区域内的新房限售3年，二手房限售5年。

限售新政策的出台，被解读为调控政策加码的实质表现---我们不需要去怀疑楼市调控的决心，但就限售这类的政策而言，最终对楼市起的作用又有多大呢？可能象征意义更大一点。

限售政策主要针对的是房产的投资与投机行为，给交易设置了门槛，理论上可以在一定程度上降低购房者的投资或者投机心态。但是，面对蹭蹭上涨的房价的时候，仅3-5年的限售期是可以被选择性忽略的。

另一方面，限售政策往往会在不经意之间成为楼市稳定的主要工具。因为限售，降低了二手房市场对新房市场的冲击，保护了新房市场。这种情况在当前的靖江楼市就可以体现得出来：由于靖江新房存在2年的限售期，部分楼盘，如中梁、碧桂园二、三期这类投资型购房比例较高的楼盘的房源无法大量进入到二手房市场。就算有部分房源进入，也会因为购房者担心两年限售期存在不确定因素，而选择去直接购买其它在售的新楼盘。

因此，对于限售政策的出台或加码，并不能成为我们期待中的楼市降温的唯一依赖，限售政策出台只能释放出这样的信号：楼市过热，调控政策可能会出台和加码。

至于楼市会不会凉凉的问题，我们需要清楚：接下来，楼市行情唯一的方向是“稳”，就算是降温，也是以稳定为前提，大幅降温不在预期之内。“稳定的预期”加上经济面对房地产行业的依赖，决定了调控政策的加码会“畏手畏脚”，结果就是大家期待的楼市降温行情不会快速到来。

更何况，对于靖江楼市而言，发展空间是受限的。楼市行情往往来的快，去的也会很快，因此对楼市调控更加会谨慎。

这些年靖江楼市的行情表现一直是要么大起，要么大落，要实现楼市稳定并不轻松。“一城一策”的环境之下，靖江楼市短期内出台与加码调控政策的概率并不大，自然难以指望调控政策来促进楼市快速降温---只有等到房子过度饱和，楼市泡沫过大的时候，需要自我修正，这样才实现期待中的降温---这一天肯定会到来的，但可能不是现在。