靖江新房市场将迎来“第四代住宅”的冲击？靖江第一个“第四代住宅”项目临近面世，开盘销售越来越近，几个方面的问题值得我们关注：

1、“第四代住宅”面向的客户群体

房地产行业经历了二十多年高速发展之后，包括靖江楼市在内的大部分中小城市的房地产行业格局已发生变化，纯粹意义上的刚需群体被大量消耗后非常稀缺，改善型为市场的主要购房人群，这正是“第四代住宅”面向的主要客户群体。

不过，靖江改善型客户群体的可选择方向并不仅仅局限于“第四代住宅”，还有洋房、别墅、叠墅类产品可选，哪一种类型会成为靖江改善型购房群体的偏爱？需市场来检验。

从购房力与靖江人的消费习惯考虑，首现市场的“第四代住宅”会是部分人的心目之选，但也要考虑到经历了价格回调之后，一步到位的洋房、别墅类项目会是更多中高层人群的首选。

2、“第四代住宅”对靖江房价的影响

由于项目的土地成本不到7千/平米“相对较低”，加上其它成本以及合理的利润，意味着靖江首个“第四代住宅”的定价空间较大。

如出于对销售数据的考虑，可选择“非常合理”的销售价格来吸引到更多的购房客户来提升签约量。而这个“非常合理”的价格将会影响到周边二手房的价格走势，甚至是整个靖江房价，成为房价进一步下跌的推动力。

如开发商想获得更高的利润空间，会将定价高一些，但受限于当前靖江楼市的环境与楼市参与者们的购房心态，可能会以“惨淡的销售数据”为代价。

而从市面流传的价格来看，较“中庸”。这样“中庸”的价格配合“外国语学区房”的光环，可以在一定程度上保证销售数据的同时，避免周边二手房的房价以及靖江房价整体水平出现大的波动。但市场供应量扩大、需求量萎靡的环境之下，也只能将影响降到最低，不可能没有影响。

3、未来靖江房地产行业的发展格局与二手房市场

人口问题已成为房地产行业发展的最主要的阻碍，好的一面是靖江新生人口量数据有“筑底”的表现------2024年的新生人口量超过了2023年。如果新生人口量数据能持续上升，可有效提升房地产行业的景气度。

但房地产行业趋于饱和的问题很明显，多套房家庭占比较高，意味着未来的房地产行业发展格局需要调整，低质及高层项目将逐步被淘汰， 主要发展品质高的项目。

“品质”类项目逐步成为主流，将对靖江二手房市场产生更大的压力，意味着二手房市场中的抛售压力增大、部分房源的价格下跌压力大等问题短期内难缓解，没有配套支撑，缺少学区房等概念的二手房受的影响会更大。当然，我们可寄希望于经济面的发展、货币大幅贬值、人口发展政策、人才吸引政策等化解这些二手房市场中的压力。

“第四代住宅”面世会是靖江楼市里的一个重要“事件”，首个项目面世受的关注度会高一些，但前几年那种新楼盘开盘抢购式的“风光”难再现，吃瓜群众们仍会保持“淡定”的情绪，同样也不会改变部分参与人士继续看跌楼市行情及房价走势的心态。